¿Qué está impulsando realmente la ‘gentrificación climática’ en Miami? No es miedo al aumento del nivel del mar
El Pequeño Haití de Miami ha sido una comunidad de inmigrantes durante décadas. Sus calles están llenas de pequeñas casas y coloridas tiendas que atienden al vecindario, una población predominantemente afrocaribeña con un ingreso familiar promedio muy por debajo del de Miami.
Pero el carácter de Little Haiti puede estar cambiando.
Se planea un desarrollo inmobiliario de mil millones de dólares llamado Magic City Innovation District en el vecindario, con apartamentos de lujo de gran altura, tiendas de alta gama y torres de oficinas de vidrio.
Imágenes de Joe Raedle/Getty
Los desarrolladores enfatizan su compromiso con la sostenibilidad. Pero las inversiones inmobiliarias de alto nivel como esta aumentan el valor de las propiedades, elevando los impuestos sobre la propiedad y el costo de vida de los vecindarios circundantes.
El efecto potencial sobre las tiendas y los propietarios de viviendas y sobre la cultura de la comunidad ha avivado la controversia y las protestas. Los centros comerciales cercanos se han comprado para nuevos desarrollos, lo que deja a las empresas de mucho tiempo con menos opciones asequibles. Ahora se están planeando otros grandes desarrollos.
Algunos medios y académicos urbanos han etiquetado lo que está sucediendo aquí como «gentrificación climática».
Es la idea de que los inversionistas y los compradores de viviendas están cambiando su comportamiento y se están mudando de las áreas costeras a vecindarios más pobres y más elevados como Little Haiti, que se encuentra en una colina a menos de una milla de la bahía, en previsión del empeoramiento de los riesgos del cambio climático, como aumento del nivel del mar. Miami a menudo se presenta como un ejemplo.
Pero, ¿los inversionistas y compradores de viviendas de Miami están realmente motivados por el cambio climático?
Un tipo diferente de gentrificación
La historia cuenta que los compradores de viviendas de Miami están abandonando las costas, donde las mareas altas ya pueden provocar inundaciones en las calles en algunas áreas, y están buscando áreas de mayor elevación porque quieren escapar del cambio climático.
Sin embargo, eso no es lo que estamos encontrando.
En la Encuesta de Opinión Climática del Condado de Miami-Dade de Yale en 2021, solo la mitad de los residentes de Miami dijeron que creen que el calentamiento global los dañará personalmente, mucho menos que el 70% que dijo eso en Delaware y el 90% en Canadá, Europa Occidental y Japón. . Otra encuesta encontró que el 40% de los residentes de Miami-Dade no estaban preocupados por el impacto que el cambio climático podría tener en el mercado.
En un nuevo estudio, nuestro equipo de la Universidad de Miami encontró una imagen más matizada de lo que realmente está empujando a los propietarios de viviendas a un terreno más alto.
En su mayor parte, descubrimos que el alejamiento de las costas se debe a los costos. El riesgo de inundaciones juega un papel a través del aumento del costo del seguro contra inundaciones, pero gran parte del cambio es simple gentrificación: los desarrolladores buscan terrenos más baratos y los convierten en una opción más sostenible para ganarse a los funcionarios públicos y a los futuros residentes.
En lugar de una presión de abajo hacia arriba basada en la alarma de los residentes sobre el aumento del nivel del mar, encontramos una continuación de las decisiones de inversión racionales habituales.
Los desarrolladores están impulsando el proceso
La “gentrificación climática” actual en Miami está determinada e impulsada en gran medida por las oportunidades de inversión capitalistas (precios relativamente más bajos y mayores retornos esperados), que son las características del proceso de gentrificación tradicional.
Descubrimos que ni los compradores de viviendas ni los agentes de bienes raíces están impulsando este proceso hoy en Miami. Más bien, los desarrolladores están utilizando el concepto de riesgo climático para comercializar propiedades en áreas más elevadas y están trabajando en conjunto con los legisladores para facilitar la remodelación urbana.
Miami es muy diferente de otras ciudades globales, en el sentido de que sus compradores de viviendas adinerados y los compradores de segundas viviendas muestran menos preocupaciones sobre el aumento del nivel del mar y el cambio climático. Un gran porcentaje de los compradores de viviendas en Miami (alrededor del 13 % en 2021) no vive en los EE. UU. y puede evaluar el riesgo de manera diferente, considerando las propiedades de Miami como inversiones más seguras que las que tienen en casa o como futuras segundas residencias.
La gentrificación de Miami tampoco se limita a los vecindarios de mayor altitud. En áreas costeras como Miami Beach, los impuestos y los precios de la vivienda y el alquiler están aumentando, y las personas más pobres están siendo expulsadas de los vecindarios. El alquiler promedio de Miami ahora es de más de $2,800 al mes, un 16% más de octubre de 2021 a octubre de 2022. Eso es alrededor de $800 más que el promedio de los EE. UU. y aumentó casi el doble de la tasa nacional durante el año pasado.
Los compradores de viviendas en la costa deberían estar más preocupados
El cambio climático es sin duda un riesgo para Miami. La industria de seguros advierte que el aumento del nivel del mar y las inundaciones moderadas de hasta 1 pie afectarán al 48% del total de propiedades en el condado de Miami-Dade frente al mar para 2050.
Los compradores de viviendas deberían estar más preocupados de lo que están.
Creemos que la «gentrificación climática» es un concepto significativo para explorar cómo los impactos y los costos del cambio climático cambiarán las desigualdades urbanas y de vivienda en el futuro. Pero hasta ahora, la idea de que la gentrificación es impulsada por el cambio climático en Miami no coincide con la realidad.
