CAMBIO CLIMÁTICO

A pesar de las claras advertencias y el aumento de las primas de seguros, los compradores de viviendas costeras ignoran el creciente riesgo de inundaciones

Apollo Beach, Florida, es un laberinto de canales bordeados por cientos de casas ubicadas cerca de la orilla del agua. Toda la comunidad, justo al sur de Tampa, está a solo 3 pies sobre el nivel del mar, lo que significa que corre el riesgo de marejadas ciclónicas a medida que aumenta el nivel del mar.

Los compradores de viviendas en la costa de los EE. UU. pueden verificar el riesgo de inundación de cada propiedad con la misma facilidad con la que verifican el tamaño de un dormitorio; la mayoría de los listados de bienes raíces en la costa ahora incluyen detalles sobre el riesgo de inundaciones futuras que tienen en cuenta el cambio climático. En Apollo Beach, por ejemplo, muchas propiedades tienen una calificación de riesgo de inundación de al menos 9 de 10.

Sin embargo, ese conocimiento no ha disuadido a los compradores de viviendas.

casa de playa es vendo en unos dias Haciéndose público, la misma historia se está desarrollando a lo largo de la costa sur de florida El riesgo de inundaciones costeras aumenta a medida que el planeta se calienta, advierte un informe científico.

somos profesores geografía urbana y política americana Personas que siguen la industria de bienes raíces. Para comprender por qué las personas ignoran los riesgos que pueden provocar daños costosos y, en última instancia, reducir el valor de su propiedad, hablamos con cientos de agentes inmobiliarios de Florida sobre las motivaciones y preocupaciones de sus clientes.

Esto es lo que aprendimos.

Nada induce a los compradores a considerar los riesgos a largo plazo

Encuestamos a 680 agentes inmobiliarios autorizados de Florida a finales de 2020.Sus responder a las sugerencias En general, los posibles compradores de viviendas no consideraron la elevación o la vulnerabilidad a las inundaciones cuando buscaban una nueva casa, y los mapas detallados de riesgo de inundación tuvieron poco o ningún impacto en ellos.

Parte del problema puede ser que los prestamistas hipotecarios y los tasadores no toman en cuenta que las propiedades son vulnerables al aumento del nivel del mar, por lo que los compradores no sienten inmediatamente el riesgo en sus billeteras.Compradores ricos que no necesitan una hipoteca innecesario Compre un seguro contra inundaciones, el Congreso ha historial de reversión Las tarifas del seguro contra inundaciones aumentan.

En resumen, nada obliga a los compradores a considerar riesgos a largo plazo.

Hogar de una estrecha isla de barrera, el puerto deportivo se extiende a un lado de la bahía.
Muchas casas y comunidades frente al mar en Florida están en riesgo por el aumento del nivel del mar y las marejadas ciclónicas.
Jeffrey Greenberg/Universal Images Group a través de Getty Images

Al mismo tiempo, la investigación muestra claramente cómo el riesgo se traduce en costo. Un artículo reciente de científicos que mapean el riesgo de inundaciones encontró que las pérdidas anuales por inundaciones podrían aumentar en un 70 por ciento para 2050 en el condado de Hillsborough, Florida, hogar de Apollo Beach y Tampa, debido al cambio climático. Eso es menos que una hipoteca a 30 años.

lo que escuchan los agentes inmobiliarios

cuando razonamos 2020 para comenzar la encuesta Si un segmento de la población evita las propiedades con riesgo de inundación, entonces la demanda debería caer y los precios deberían caer.nuestro Encuestas anteriores a 2018que involucró a propietarios de viviendas a lo largo de la costa de Florida, descubrió que tanto los republicanos como los demócratas creían que el valor futuro de sus viviendas no se vería afectado por el aumento del nivel del mar.

Para probar la teoría de que el mercado ha ignorado en gran medida el riesgo de inundación, preguntamos a los agentes inmobiliarios qué vieron: ¿En qué medida observaron que los precios de las viviendas en riesgo de inundación cayeron o no aumentaron rápidamente? El 45% informó «ninguno en absoluto». Solo 11 de los 680 agentes dijeron que los precios de las viviendas en riesgo de inundación se estancaron o cayeron «con mucha frecuencia».

También preguntamos si vieron a los prestamistas hipotecarios negar solicitudes de préstamos o aumentar las tarifas de los préstamos en áreas propensas a inundaciones, como puntos o seguros hipotecarios. El 60% dijo «nada» y sólo el 7% dijo «algo a menudo», «muchas veces» o «siempre».

La gran mayoría de los agentes (casi el 70%) dicen que esperan poco impacto en el mercado de la vivienda en los próximos 5 a 10 años.

Esto es algo de lo que dijeron.

«La gente está y seguirá comprando en la costa de Florida, y si lo hacen, el valor no caerá. El grupo más grande de compradores que impulsan el mercado son aquellos que están jubilados o a punto de jubilarse y creen que estarán mucho antes del cambio climático». tiene algún impacto. Vete. Están comprando principalmente emocionalmente, sin pensar en el costo de propiedad a largo plazo. También están comprando en efectivo, sin hipoteca».

Incluso los prestamistas actualmente no tienen un incentivo real para rechazar solicitudes de hipotecas para propiedades en riesgo por el futuro aumento del nivel del mar.Agencia federal para la compra de hipotecas calificadas no es necesario por ahora Reúna información sobre el riesgo de inundación o posible aumento del nivel del mar. Si estos requisitos cambian, el riesgo de inundación se traducirá en decisiones de préstamo.

«Los compradores de propiedades costeras pueden ser financieramente más independientes del riesgo y pueden pagar tasas de seguro más altas o autoseguro. El aumento del nivel del mar no es actualmente una prioridad principal en nuestro mercado local».

Durante años, el seguro federal contra inundaciones ha sido fuertemente subsidiado por los impuestos estadounidenses.De hecho, el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones le debe al Departamento del Tesoro de EE. UU. alrededor de $ 20 mil millones Gastos que excedan la prima pagada por el propietario. A partir del 1 de abril de 2022, Todas sus pólizas de seguro contra inundaciones nuevas y actualizadas sera Un nuevo sistema de precios llamado Risk Rating 2.0 Diseñado para tener en cuenta los riesgos.

pero el espectáculo Frente a la presión política de los parlamentarios Para garantizar que las tasas de interés no suban demasiado rápido o demasiado alto. Además, los compradores que compran viviendas en efectivo (una porción relativamente grande del mercado del sur de la Florida) no están sujetos a los requisitos del seguro contra inundaciones.

«Las personas ricas seguirán obsesionadas con la idea de vivir junto al mar, pero es probable que gasten mucho para hacer que las propiedades sean más resistentes al aumento del nivel del mar. Eso significa que la demanda de propiedades de lujo puede no disminuir tanto .”

Los propietarios adinerados se están tomando los riesgos en serio y planean invertir en cambios estructurales, dicen algunos corredores como levantar una casa Esto puede aislar sus propiedades del aumento del nivel del mar y las marejadas ciclónicas.

Los mercados no están consolidando los riesgos a largo plazo

porque Aumento del nivel del mar y riesgo de tormentas Debido al cambio climático, concluimos que muchas casas actualmente en venta en el sur de la Florida no superarán sus hipotecas de 30 años sin daños o renovaciones costosas, y la reventa de casas vulnerables al aumento del nivel del mar probablemente se convierta en cada vez más difícil.

Un hombre estaba parado dentro de la puerta de vidrio de una galería de arte, bloqueando el agua hasta los tobillos con una bolsa de arena mientras los compradores pasaban.
Florida no es el único estado que enfrenta inundaciones costeras. Las empresas en Annapolis, Maryland, enfrentan mareas altas cada vez más frecuentes e inundaciones por marejadas ciclónicas, al igual que los propietarios de viviendas en partes de Virginia, Carolina del Sur y otros estados.
Jim Watson/AFP vía Getty Images

Hasta la fecha, los formuladores de políticas en Florida han ignorado los riesgos o han tomado solo medidas limitadas para abordar las debilidades, a veces aumentando los riesgos en otros lugares.por ejemplo, cuando rompeolas Erigidos, pueden cambiar la forma en que se lava la arena, aumentando la erosión en las áreas adyacentes.

Muchos creen que el «mercado» resolverá el problema: los compradores de viviendas, reconociendo el riesgo inminente, descontarán las propiedades vulnerables, lo que en última instancia reducirá su atractivo y valor. Pero lo que escuchamos de los agentes de bienes raíces de Florida arroja dudas sobre la suposición de que el mercado no ha integrado este riesgo.

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