Los planificadores de la ciudad están cuestionando el sentido de los garajes de estacionamiento

Durante el siglo pasado, el sector público y privado parecen haber estado de acuerdo en una cosa: cuanto más estacionamiento, mejor.

Como resultado, las ciudades se construyeron de manera que dedicaron un espacio valioso para almacenar automóviles, hicieron poco para acomodar a las personas que no poseen automóviles y obligaron a los desarrolladores a construir costosas estructuras de estacionamiento que aumentaron el costo de vida.

Dos suposiciones sustentan la política de estacionamiento urbano: sin estacionamiento conveniente, los propietarios de automóviles se mostrarían reacios a patrocinar negocios; y en ausencia de un lugar de estacionamiento dedicado para su vehículo, sería menos probable que alquilen y compren casas. Debido a que las parcelas de terreno urbano suelen ser pequeñas y costosas, los desarrolladores construirán garajes de varios pisos. Y así, hoy en día, un exceso de estas voluminosas cajas de hormigón abarrotan las ciudades densamente pobladas de Estados Unidos.

Llevamos décadas estudiando urbanismo y aparcamientos. El control del automóvil sobre la planificación de la ciudad ha sido difícil de desalojar, a pesar de una serie de costos para el medio ambiente y para la calidad de vida de muchos habitantes de la ciudad.

Pero vemos señales de que eso finalmente está comenzando a cambiar.

Una reliquia de la moda de los coches.

A medida que la propiedad de automóviles se disparó en la primera mitad del siglo XX, los municipios comenzaron a exigir una cantidad mínima de espacios de estacionamiento cada vez que se construían nuevas tiendas o complejos de apartamentos.

Muchas de estas regulaciones continúan guiando sin rodeos el desarrollo.

Por ejemplo, Boulder, Colorado, aún requiere un espacio de estacionamiento por apartamento, un lugar por cada tres asientos de restaurante y un lugar por cada 175 pies cuadrados de espacio comercial. Es probable que las regulaciones de zonificación de su comunidad sean muy similares.

Sin embargo, los garajes de estacionamiento y los estacionamientos terminan utilizando tierras preciosas para albergar automóviles en lugar de personas en un momento en que las ciudades se enfrentan a una grave escasez de viviendas y costos de vivienda que se disparan. Solo el 20% de las casas en venta son asequibles para personas con ingresos promedio.

Un estudio de 2016 descubrió que costaba entre 24 000 y 34 000 dólares estadounidenses construir cada nuevo espacio de estacionamiento en un garaje, una cantidad que seguramente ha aumentado. Los desarrolladores suelen trasladar este gasto a los inquilinos o compradores.

Los requisitos de estacionamiento son una carga particular en muchos desarrollos de viviendas asequibles, donde es menos probable que los residentes de bajos ingresos posean automóviles. Sin embargo, debido a estos requisitos, reciben y sin darse cuenta pagan por el estacionamiento de todos modos.

Los estacionamientos son monumentos a creencias obsoletas sobre lo que hace que las ciudades prosperen. Atienden cada vez más a los automóviles que rara vez se usan (el automóvil típico está estacionado el 95% del tiempo) y, en última instancia, facilitan la esclerosis urbana.

¿Las ciudades de EE. UU. todavía necesitan exigir la construcción de lugares de estacionamiento para nuevos proyectos residenciales y comerciales? ¿No están los desarrolladores, diseñadores e inversores mejor posicionados para preocuparse por estos problemas para los clientes, clientes o inquilinos?

Reforma normativa

Afortunadamente, en algunas partes del país, ya se está realizando una corrección de rumbo.

Los urbanistas, desarrolladores y diseñadores ahora tienen nuevas pautas que hacen que los lugares de estacionamiento sean menos prioritarios y toman en cuenta todas las nuevas formas en que las personas se desplazan.

Docenas de ciudades, incluidas Denver y Minneapolis, junto con todo el estado de California, están reformando los requisitos de estacionamiento, promoviendo alternativas de transporte y modificando las regulaciones para nuevas construcciones.

Los desarrolladores también están encontrando formas de acomodar a un número creciente de residentes que están renunciando por completo a la propiedad de automóviles.

• En The Civic, un complejo de condominios en Portland, Oregón, los constructores cambiaron el estacionamiento dedicado para 24 hogares por membresías de automóviles compartidos.

• En los Apartamentos Casa Arbella en el vecindario Fruitvale de Oakland, California, los residentes reciben $150 para servicios de transporte y bicicletas compartidas.

• Mile High Development arrendó 120 espacios en un garaje público subutilizado adyacente para Sheridan Station Apartments en Denver, mejorando la solvencia financiera del proyecto de ingresos restringidos y transfiriendo los ahorros a los inquilinos.

• 1213 Walnut, un complejo de apartamentos en Filadelfia, separa los alquileres de apartamentos de los espacios de estacionamiento para permitir que los residentes paguen solo lo que necesitan.

• Incluso en Tempe, Arizona, una ciudad que es un símbolo de la expansión urbana centrada en los automóviles, se está construyendo un desarrollo llamado Culdesac como una comunidad sin automóviles. Como estipulación de vivir en el desarrollo de 17 acres, que incluye una combinación de tiendas y apartamentos, los residentes deben aceptar nunca estacionar un automóvil en el lugar.

Granjas de hongos y mercados de alimentos.

Pero, ¿qué hacer con los garajes existentes que absorben propiedades inmobiliarias selectas?

La demolición de estos garajes requiere energía, emisiones y dinero adicionales. Las rampas inclinadas de los garajes y el concreto pesado dificultan la adaptación; no hay una transición natural a, digamos, apartamentos tipo loft, como los molinos de techos altos y ventanas grandes del noreste.

Pero estos impedimentos no han impedido que algunos desarrolladores reutilicen creativamente los garajes existentes.

Por ejemplo, en Wichita, Kansas, Bokeh Development transformó un garaje de mediados del siglo XX en un edificio de apartamentos de 44 unidades. En Denver, los desarrolladores de Denizen Apartments han construido un estacionamiento en la planta baja diseñado para convertirse fácilmente en tiendas o apartamentos si los automóviles caen en desgracia.

Otros garajes apoyan la agricultura urbana; en París, un garaje se convirtió recientemente en una granja urbana de hongos. Las cubiertas superiores al aire libre de los garajes han albergado camiones de comida y festivales de comida, sirvieron como salas de conciertos y operaron como sitios para paneles solares.

Estos cambios han sido impulsados, en parte, por cambios en la forma en que las personas se desplazan por las ciudades, así como cambios en el diseño de las calles. Para aquellos que pueden pagarlos, los servicios de transporte como Uber y Lyft pueden aliviar la necesidad de poseer y estacionar vehículos personales. La “movilidad como servicio” efectiva está a la vuelta de la esquina en la mayoría de las ciudades, lo que permite a los residentes usar una sola aplicación para conectarse a una variedad de opciones de transporte. Las bicicletas eléctricas y los scooters también han ampliado el conjunto de opciones de movilidad para los habitantes de la ciudad de una manera que las bicicletas normales han luchado por hacer durante generaciones.

En los próximos años, creemos que la vida urbana dependerá cada vez menos de proporcionar almacenamiento adecuado para los automóviles, y las ciudades del futuro adoptarán con entusiasmo la creación de vecindarios urbanos más inclusivos, orientados a los peatones y amigables con el clima.

El espacio en las ciudades es precioso. Cuanto más orientado a los humanos pueda ser, mejor.