Traducir el riesgo a costos futuros ayuda a los compradores e inquilinos a comprender las probabilidades

Si observa las casas en los sitios web de bienes raíces hoy en día, es probable que vea clasificaciones de riesgo de inundaciones, huracanes e incluso incendios forestales.

En teoría, resumir la información de riesgo como esta debería ayudar a los compradores e inquilinos de viviendas a tomar decisiones de vivienda más informadas. Pero las encuestas muestran que no está funcionando de esa manera, al menos no todavía. Los desarrollos de viviendas y las ventas de viviendas aún se están expandiendo en áreas propensas a inundaciones e incendios forestales.

El problema no es necesariamente que los consumidores estén ignorando los números. Desde nuestro punto de vista, como expertos en geografía de peligros, es que la forma en que se presenta la información sobre riesgos ignora las lecciones establecidas desde hace mucho tiempo de la ciencia del comportamiento.

Estas calificaciones tienden a aparecer como un solo número para cada peligro y carecen de una interpretación intuitiva. ¿Qué significa tener un riesgo de calor de 84 (“extremo”) con 52 días calurosos en 2050, o un riesgo de inundación de 10 (“extremo”)?

Creemos que las amenazas y los riesgos climáticos actuales y futuros se pueden traducir de manera más efectiva como costos, ahorros y compensaciones.

Hacer que el riesgo sea personal

Los estudios muestran que las personas confían en la experiencia personal como el factor dominante al considerar el riesgo. En ausencia de haber experimentado personalmente daños por inundaciones o incendios forestales, necesitan información procesable y comprensible.

Pertenecemos a un grupo de más de 20 investigadores interdisciplinarios de universidades de Arizona, Florida, Luisiana y Carolina del Sur que intentan mejorar la información de calificación de riesgo. Actualmente estamos probando una herramienta en línea para la Costa del Golfo que brinda a los residentes información útil sobre resiliencia. Es un modelo inicial de cómo podría ser la presentación de informes de riesgos residenciales.

En lugar de solo presentar un puntaje, la herramienta ofrece información sobre los costos anuales y a lo largo del tiempo que uno puede esperar de cada peligro, como inundaciones o daños por viento, y cómo se compara el bloque censal de la vivienda con el área local, el condado y el estado. Para capturar los efectos del aumento del nivel del mar, por ejemplo, modelamos la cantidad de años que le tomará a una casa pasar de estar fuera de un área de alto riesgo de inundación a estar adentro.

Los obstáculos psicológicos de los compradores de vivienda

El desarrollo de métricas de riesgo de peligros y clima centradas en bienes raíces, como las que ofrecen First Street Foundation y ClimateCheck, es un paso en la dirección correcta, que va más allá de los mapas de riesgo del gobierno que brindan datos de riesgo por condado. El siguiente paso es fundamentar esos números en la investigación de las ciencias del comportamiento.

Las personas no ignoran las clasificaciones de riesgo per se, pero varía el punto en el que la información motiva a las personas a tomar medidas de protección.

El obstáculo de la motivación es menor para las personas con experiencia previa, aquellas que son conscientes de los riesgos y receptivas a este tipo de información, y aquellas que tienen los recursos financieros para elegir comunidades más seguras.

Para otros, el obstáculo puede ser mucho mayor. Pueden tener problemas con los sesgos de decisión comunes, como simplificar demasiado la gravedad del riesgo, lo que conduce a una sobreestimación o subestimación de la amenaza según el tipo de peligro, centrándose en el presente en lugar del futuro, o simplemente asumiendo que no sucede nada malo. suceder Es posible que simplemente sigan lo que hacen los demás, lo que, según las investigaciones, es lo que la mayoría de nosotros hacemos al decidir sobre una casa.

Muchas personas también tienen creencias poco realistas de que los seguros y los pagos del gobierno después de los desastres los compensarán por completo por sus pérdidas, y una falsa sensación de seguridad de que los códigos de construcción y los permisos significan que las casas están construidas para resistir cualquier peligro natural.

La combinación de estos sesgos de decisión hace que los residentes subestimen el riesgo y los impactos de los desastres y el cambio climático. La mayoría de las personas no se preparan y no consideran estos riesgos en sus elecciones de vivienda.

Las calificaciones de riesgo podrían ayudar a superar esos sesgos al expresar la información de riesgo en términos relacionados, como la cantidad de solicitudes de asistencia realizadas a la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias después de desastres, la tasa de rechazo y los fondos promedio de FEMA recibidos por solicitante en el área.

Siguiente paso: júntelo todo en un solo lugar

Idealmente, los compradores de viviendas y los inquilinos tendrían una ventanilla única para toda esta información de riesgo sobre una propiedad. Para estar preparado para el cambio climático, el riesgo debe convertirse en un factor en las opciones de vivienda similar a los pies cuadrados y la cantidad de habitaciones.

Actualmente, los datos de riesgo están dispersos. Por ejemplo, las personas pueden obtener información sobre los costos de los seguros consultando los mapas de tasas de seguros contra inundaciones, que describen las áreas con una probabilidad anual de inundación del 1% o más. O pueden pedirle a un agente de seguros que genere un informe de intercambio de suscripción de pérdida integral, que enumera todos los reclamos de seguro contra inundaciones realizados en una propiedad en los últimos cinco a siete años. Un puñado de estados como California requieren que los vendedores revelen el riesgo de peligros naturales para la propiedad.

Desde nuestro punto de vista, la continua afluencia de residentes a áreas de alto riesgo, junto con el aumento vertiginoso de las pérdidas por desastres, presenta una necesidad urgente de brindarles a los posibles inquilinos y compradores una mejor información sobre los riesgos que enfrentan las propiedades.