¿Quién es el dueño de la playa?Depende de las leyes estatales y las líneas de marea.

A medida que los estadounidenses acuden en masa a la playa este verano, sus dedos de los pies se están hundiendo en algunas de las propiedades inmobiliarias más competitivas de Estados Unidos.

No siempre. A mediados del siglo XX, cuando EE. UU. estaba menos poblado y la costa todavía era la frontera de muchos estados, el laissez-faire y los terratenientes costeros ausentes toleraban que las personas cruzaran sus propiedades frente al mar. Sin embargo, ahora la costa está llena. Los propietarios están más inclinados a excluir al creciente número de bañistas que buscan cada vez menos playas.

En la mayoría de las costas de EE. UU., el público tiene un derecho consagrado al acceso «horizontal». Esto significa que la gente puede moverse por la playa a lo largo de la arena húmeda entre mareas altas y bajas, un área que a menudo es de propiedad comunal. El control de los propietarios frente al mar por lo general se detiene en la línea de marea alta o, en casos raros, en la línea de marea baja.

Pero a medida que el cambio climático aumenta el nivel del mar, los propietarios intentan endurecer sus costas Los malecones y otros tipos de armaduras, aprietan la playa y el público en un espacio cada vez más reducido.

como director de Clínica de Conservación Como alguien que creció entre los dedos de mis pies en la Facultad de Derecho de la Universidad de Florida y en el Programa de Leyes Florida Ocean Grants, he pasado la mayor parte de mi carrera investigando leyes y políticas de playas. En mi opinión, la colisión del aumento del nivel del mar y el desarrollo costero, conocida como «apretón costero«- ahora representa una amenaza existencial para las playas y la capacidad del público para llegar a ellas.

playa como fideicomiso público

La ley de propiedad costera ha evolucionado a partir de ideas que se remontan a la antigua Roma.Los romanos consideraban que las playas eran de «dominio público», en una frase frecuentemente citada Citando el derecho romano: «Por las leyes de la naturaleza, estas cosas son comunes a toda la humanidad; aire, agua, mar y costa».

Los jueces en la Inglaterra medieval desarrollaron esta idea en lo que se conoció como el «principio de confianza pública«—la idea de que ciertos recursos deben reservarse para que todos los usen. Estados Unidos ha heredado esta filosofía.

La mayoría de los estados colocan la línea entre la propiedad pública y la privada en línea de orgasmo promedio, las mareas medias durante un período astronómico de 19 años. Esto significa que en algún momento del ciclo diario de las mareas suele haber una playa pública disponible para caminar, aunque es húmeda y, en ocasiones, estrecha.en tal como Maine Para establecer límites en la marea baja media, debe estar dispuesto a vadear.

¡Entrad todos!

Las primeras leyes de acceso a la playa en los estados costeros se diseñaron principalmente para garantizar que, sin importar quién tuviera frente a la playa, las actividades de la jornada laboral, como la pesca y la recolección de algas para fertilizante, estuvieran disponibles. Sin embargo, la recreación pública se está convirtiendo cada vez más en el uso principal de las playas, y la ley estatal está reconociendo gradualmente este cambio.

Por ejemplo, en 1984, la Corte Suprema de Nueva Jersey amplió el alcance de la doctrina del fideicomiso público más allá de la línea de la marea, incluyendo Usos recreativos de la arena secaEn un movimiento pionero, Texas creó el Common Law en 1959, promulgando la Ley de Playas Abiertas, que establece que la playa de arena hasta la línea de vegetación está sujeta a una servidumbre a favor del público.

Además, Texas permite que dichas servidumbres «rueden» a medida que la costa se desplaza hacia el interior, lo que es cada vez más posible en una era de aumento del nivel del mar. Recientes litigios y enmiendas a la Ley han modificado su aplicación, pero aún se aplican los principios básicos de los derechos públicos a las playas privadas de arena seca.

La mayoría de los estados que permiten que el público use arena seca en otra propiedad privada lo hacen bajo un principio legal llamado Método utilizado derecho. Estos derechos evolucionaron en la Inglaterra feudal, otorgando a los aldeanos sin tierra acceso a los señores señoriales para actividades cívicas que se han realizado desde «tiempos inmemoriales», como la danza ceremonial del árbol de mayo.

La Corte Suprema de Oregón fue pionera en la aplicación de la justicia de uso consuetudinario a las playas en 1969, declarando Todas las playas de arena seca del estado están abiertas al públicoFlorida hizo lo mismo en 1974, pero desde entonces se ha interpretado que su decisión de la Corte Suprema aplica paquete por paquete.

como texas, Carolina del Norte, Hawai y Islas Vírgenes de los Estados Unidos Todos han promulgado leyes que reconocen el uso consuetudinario de las playas y los tribunales las han ratificado.

batalla de arena en florida

Florida tiene más arena que cualquier otro estado, un clima agradable durante todo el año y un apetito aparentemente ilimitado por el crecimiento, todo lo cual hace de la playa un punto de acceso a largo plazo.

a lo largo del Panhandle de Florida, La batalla ha estallado Desde 2016, los propietarios frente a la playa y los resorts privados han hecho valer sus derechos de propiedad privada sobre la arena seca y han pedido a los alguaciles que desalojen a los lugareños.Cuando los bañistas respondieron afirmando sus derechos de acceso consuetudinarios, el condado de Walton, que no es un bastión del libertarismo, los apoyó, aprobó equivalente local del derecho consuetudinario.

La Legislatura de Florida intervino y quitó los derechos locales Por derecho consuetudinario, excepto en procedimientos legales complejos iniciados por solo unos pocos gobiernos locales.Los críticos argumentan que la ley ya lo hace Es más difícil para las comunidades establecer un acceso público horizontal A la playa, no se hizo nada para resolver la disputa en curso.

¿Qué tal el sándalo?

La erosión es a la vez un enemigo y un salvador potencial del acceso a la playa. A medida que aumenta el nivel del mar y erosiona las playas, aumenta la presión sobre las costas endurecidas.Pero las costas blindadas pueden en realidad aumenta la erosión Al interferir con el suministro natural de arena. Por lo tanto, agregar más malecones hace que sea cada vez más probable que la arena seca en muchas regiones desarrolladas casi desaparezca. Lo que una vez fue una playa pública de arena húmeda, el área entre la marea alta y baja promedio, se convertirá en dos líneas horizontales en un dique vertical.

Una opción es agregar más arena. El Congreso autorizó y financió al Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los EE. UU. para rehabilitar playas con arena bombeada desde el mar o transportada en camiones desde antiguas dunas del interior. Por lo general, los estados tienen que igualar estos fondos y, en ocasiones, los propietarios de la ribera participan colectivamente.

Pero las regulaciones federales exigen que las comunidades que reciben estos fondos garanticen un acceso adecuado desde la calle hasta Nutritious Beach, incluidos los espacios de estacionamiento.Las nuevas playas construidas a partir de costas sumergidas deben ser mantenido para el acceso público hasta El aumento del nivel del mar los ahoga de nuevo.

Ese requisito, y problemas de títulos más misteriosos, ha llevado a los propietarios de tierras en el condado de Walton, Florida, a luchar contra un programa de nutrición de playas que podría proteger sus propiedades de la erosión.Se hicieron cargo del caso a la Corte Suprema de los Estados Unidos y perdió.

La nutrición en la playa también es una solución temporal.Suministro de arena de alta calidad y de fácil acceso en alta mar exhausto en algunas areas. En algún momento en el futuro, el aumento acelerado del nivel del mar podría superar la arena fácilmente disponible.Las playas del sur de Florida, intercaladas entre condominios y arrecifes de coral, están especialmente en riesgo, lo que lleva a algunas propuestas desesperadas, que incluyen Moler vidrio para hacer arena de playa..

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